男子和女子同居生活
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男子未經(jīng)女子同意單獨(dú)與他人簽訂合同出售女子名下房屋18年后，買受人要求過(guò)戶但遭女子拒絕房屋應(yīng)該屬于誰(shuí)?
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基本案情
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2003年前，李某和劉某沒有辦理結(jié)婚登記，但一直同居生活并生育有兩個(gè)孩子，李某名下有房屋一套。
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2003年，劉某因生意失敗欠下債務(wù)，于是私下以11萬(wàn)余元的價(jià)格將李某的該套房屋出售給了張某，雙方簽訂了合同，劉某向張某交付了房地產(chǎn)權(quán)證，自此張某開始占有使用該房屋。事后李某得知房屋被賣后表示不同意，但在劉某的勸說(shuō)下沒有再反對(duì)。
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因李某一直拒絕配合辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，2021年，張某向法院起訴李某和劉某，要求配合辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。
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法院判決
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大通湖區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，雖然涉案房屋登記在李某名下，但李某與劉某長(zhǎng)期生活在一起并育有小孩，周圍群眾都認(rèn)為劉某與李某系夫妻關(guān)系，因此在劉某出售該房屋時(shí)，張某有理由相信劉某有處分權(quán)。劉某將房屋出售給張某至今已有 "18 年，李某雖曾表示異議，但后來(lái)未再表示反對(duì)，且張某入住涉案房屋至今，李某也未要求張某返還房屋，應(yīng)視為其對(duì)劉某處分房屋行為的認(rèn)可。
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據(jù)此，法院判決李某協(xié)助張某辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。李某不服一審判決，提出上訴，益陽(yáng)市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后依法判決駁回上訴，維持原判。
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法官說(shuō)法
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1.“契約應(yīng)嚴(yán)守。”民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。本案中，劉某與李某一起同居生活多年，并生育有小孩，劉某代理李某與張某簽訂房屋買賣合同的民事行為，符合一般生活認(rèn)知，存在代理權(quán)外觀，構(gòu)成表見代理，其代理行為產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由李某承擔(dān)。 "《中華人民共和國(guó)民法典》第一百七十二條 行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理行為有效。 "《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉總則編若干問(wèn)題的解釋》第二十八條 "同時(shí)符合下列條件的，人民法院可以認(rèn)定為民法典第一百七十二條規(guī)定的相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)： (一)存在代理權(quán)的外觀; "(二)相對(duì)人不知道行為人行為時(shí)沒有代理權(quán)，且無(wú)過(guò)失。因是否構(gòu)成表見代理發(fā)生爭(zhēng)議的，相對(duì)人應(yīng)當(dāng)就無(wú)權(quán)代理符合前款第一項(xiàng)規(guī)定的條件承擔(dān)舉證責(zé)任;被代理人應(yīng)當(dāng)就相對(duì)人不符合前款第二項(xiàng)規(guī)定的條件承擔(dān)舉證責(zé)任. "2.“法律不保護(hù)權(quán)利上的睡眠者。”享有權(quán)利的人應(yīng)該積極行使權(quán)利，若權(quán)利人自己怠于行使權(quán)利，則可能失去法律的保護(hù)。本案中，李某雖然沒有同意，但是知曉并默許了房屋出賣和交付他人處置的事實(shí)，沒有通過(guò)法律途徑主張自己的權(quán)利，即未在法定期限內(nèi)行使撤銷權(quán)，撤銷權(quán)消滅。
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《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十二條 有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅： "(一)當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)、重大誤解的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起九十日內(nèi)沒有行使撤銷權(quán); "(二)當(dāng)事人受脅迫，自脅迫行為終止之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán); "(三)當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為表明放棄撤銷權(quán)。當(dāng)事人自民事法律行為發(fā)生之日起五年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。
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